W praktyce często dochodzi do sytuacji, że najemca w okresie trwania najmu dokonuje pewnych ulepszeń lokalu polegających na remontach i nakładach budowlanych. Przez dokonanie tych inwestycji wzrasta wartość wynajętej rzeczy (lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego).
Czy po rozwiązaniu umowy najmu należy się najemcy od wynajmującego zwrot wartości ww. ulepszeń? Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy strony w umowie najmu uregulowały ów kwestię.
Ustalenie zasad rozliczeń tychże nakładów dokonanych przez najemcę w przedmiocie najmu jest bardzo istotnym zagadnieniem, które winno być przemyślane jeszcze przed zawarciem umowy najmu. Decyzja o sposobie rozliczenia ulepszeń zależy jednak od wielu czynników, takich jak okres najmu, jego przedmiot, a także przewidywane nakłady najemcy.
Strony mogą w umowie ustalić szczegółowe zasady rozliczeń nakładów. Jeżeli jednak strony tego nie zrobią i nie uregulują w umowie sposobu rozliczenia poczynionych przez najemcę nakładów, to zastosowanie będzie miał art. 676 k.c. Przepis ten uprawnia wynajmującego do zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu albo do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.
Wybór, jakiego dokona wynajmujący w tym zakresie, jest dla najemcy wiążący, bowiem to właśnie wynajmujący podejmuje taką decyzję. Roszczenie najemcy o zwrot nakładów powstaje z chwilą dokonania przez wynajmującego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 k.c., czyli wówczas gdy właściciel lokalu podejmie decyzję, czy chce przywrócenia stanu poprzedniego, czy też zdecyduje o zatrzymaniu ulepszeń i zapłacie wartości tych nakładów na rzecz najemcy. Takie roszczenie powstaje zawsze w chwili ustania stosunku najmu.
Powyższy sposób rozliczeń nakładów ma jednak miejsce dopiero wtedy, gdy strony nie postanowią odmiennie w zawartej umowie. Bardzo często wynajmujący i najemca przewidują w umowie różne sposoby rozliczania ulepszeń dokonanych przez
najemcę, jak np.:
1) najemca pozostawia ulepszenia w lokalu wynajmującemu za zapłatą równowartości ulepszeń,
2) najemca jest zobowiązany usunąć ulepszenia i nie może żądać żadnej zapłaty (przywraca lokal do stanu poprzedniego),
3) najemca pozostawia ulepszenia w lokalu wynajmującemu bez zwrotu ich kosztów (bądź jedynie za zapłatą symbolicznego
wynagrodzenia lub pod warunkiem, że zostały już zamortyzowane).
Strony bardzo często decydują się na mieszane rozwiązania, w których sposób rozliczenia ulepszeń zależny jest od wielu czynników i okoliczności towarzyszących stosunkowi najmu.
Najemca, który ulepszył rzecz najętą nie może dochodzić zapłaty ich wartości na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jedyną podstawą żądania zwrotu ich wartości są postanowienia umowy najmu, albo przepis art. 676 k.c. Roszczenia najemcy o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu lokalu.
Adw. Radosław Szczepaniak
Kontakt: Adwokat Gniezno
