Inwestycje budowlane powinny być formalnie zakończone, aby nie doszło do sytuacji tzw. samowoli budowlanej. Kwestie związane z legalnym oddaniem budynków do użytkowania są jednym z kluczowych elementów realizacji inwestycji. Zarówno przed przystąpieniem do użytkowania obiektu wybudowanego z własnej inicjatywy, jak i przed zakupem obiektu już istniejącego, konieczne jest zatem zweryfikowanie wymogów formalnych, nakładanych w tym zakresie przez obowiązujące przepisy prawa.
Przystąpienie do oficjalnego użytkowania obiektu budowlanego wiąże się z koniecznością dochowania stosownych procedur administracyjnych. Innymi słowy, aby można była oficjalnie i w pełni legalnie użytkować obiekt budowlany należy spełnić następujące wymagania:
1) dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy,
2) albo, uzyskać pozwolenia na użytkowanie.
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, zasadą ogólną jest to, że do przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego wystarczy tylko zawiadomienie o zakończeniu budowy. Co do zasady, obowiązek dokonania takiego zawiadomienia dotyczy: obiektów budowlanych, na których budowę wymagane jest uzyskanie pozwolenie na budowę oraz niektórych spośród obiektów, do budowy których wymagane jest uprzednie zgłoszenie budowy.
Zawiadomienie o zakończeniu budowy należy złożyć do właściwego organu nadzoru budowlanego. Należy to uczynić jeszcze przed przystąpieniem do użytkowania. Organ ma bowiem 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej. Brak sprzeciwu oznacza domniemaną zgodę na użytkowanie obiektu. Możliwe jest także przyspieszenie przystąpienia do użytkowania, jeżeli jeszcze przed upływem 14-dniowego terminu organ nadzoru budowlanego wyda zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Zaświadczenie takie organ może wydać z urzędu, wówczas wyłączona zostaje możliwość wniesienia sprzeciwu, a inwestor uprawniony jest do rozpoczęcia użytkowania obiektu.
W art. 55 ustawy – Prawo budowlane przewidziane są sytuacje, w których użytkowanie obiektu nie może nastąpić na podstawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, lecz wymagane jest uprzednie uzyskanie oficjalnego pozwolenia na użytkowanie. Jest ono wydawane przez właściwy organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji administracyjnej i stanowi bardziej złożoną sformalizowaną formę oddania do użytkowania, aniżeli opisane wyżej zawiadomienie o zakończeniu budowy.
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest niezbędne w przypadku obiektów określonych kategorii, jak np. obiektów sportu i rekreacji, sklepów, restauracji, stacji paliw, oczyszczalni ścieków, czy składowisk odpadów. Pozwolenie na użytkowanie wymagane jest również w przypadku naruszeń prawa budowlanego, które zaistniały przy realizacji danej inwestycji, a także gdy inwestor zamierza rozpocząć użytkowanie obiektu przed wykonaniem jeszcze wszystkich robót budowlanych.
Naruszenie przepisów prawa związanych z koniecznością zawiadomienia o zakończeniu budowy albo uzyskaniem pozwolenia na budowę zakresie wiąże się ze znacznym ryzykiem, ponieważ kary finansowe z tytułu nielegalnego przystąpienia do użytkowania mogą być bardzo dotkliwe. Przyjmuje się, że karę z tytułu nielegalnego użytkowania wymierza się inwestorowi. Organ nadzoru budowlanego wymierza kary w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, przy czym wniesienie zażalenia nie wstrzymuje wykonania kary. Wymierzoną karę wnosi się w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia, w kasie właściwego urzędu wojewódzkiego lub na rachunek bankowy tego urzędu. W przypadku nieuiszczenia kary w terminie podlega ona ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Adw. Radosław Szczepaniak
Kontakt: Adwokat Gniezno
