Odbiór lokalu od dewelopera jest jedną z najważniejszych czynności związanych z zakupem lokalu. Prawidłowo przeprowadzony odbiór lokalu ma duże znaczenie prawne w przyszłości. Przed podpisaniem z deweloperem umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego na podstawie wcześniejszej umowy deweloperskiej, powinien wcześniej nastąpić odbiór lokalu. Taki obowiązek wcześniejszego odbioru wynika z ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. To właśnie przy odbiorze lokalu po raz pierwszy mamy możliwość zgłoszenia wad, a deweloper ma co do zasady obowiązek usunięcia stwierdzonych wad.
Podczas odbioru dokonywane są oględziny danej nieruchomości będącej przedmiotem umowy deweloperskiej. W czynnościach tych powinni uczestniczyć nabywca (kupujący) oraz deweloper (sprzedający). Nie ma przeszkód, aby obie strony ustanowiły pełnomocników do dokonania odbioru. Podczas tych czynności możliwy jest także udział innych osób, jeżeli któraś ze stron potrzebuje doradzić się tzw. fachowca, jak np. znajomego budowlańca, czy nawet biegłego z zakresu budownictwa. Odbiór lokalu powinien być dokonany w świetle dziennym, tak aby możliwe było stwierdzenie wad.
W trakcie odbioru lokalu kupujący powinien dokładnie zweryfikować, czy nabywany lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny został wykonany zgodnie z umową deweloperską i sztuką budowlaną, czyli czy jest bez wad. Odbiór lokalu ma swoje prawne konsekwencje, ponieważ w przypadku stwierdzenia wady w protokole przez nabywcę, deweloper w ciągu 14 dni zobowiązany jest do złożenia oświadczenia nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wady wraz z uzasadnieniem odmowy. Jeżeli w ciągu tych 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper nie złoży oświadczenia nabywcy, co do odmowy uznania usterek wskazanych w protokole, to następuje ich automatyczne uznanie, z mocy prawa.
Ponadto, na podstawie nowelizacji omawianej ustawy (potocznie nazywanej deweloperską), ustanowiono dla kupujących lokal prawo do zastępczego usunięcia wad na koszt dewelopera w przypadku, jeżeli deweloper nie usunie uznanych wad w 30. dniowym terminie lub nie wskaże nowego terminu wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W takiej sytuacji nabywca ma prawo zlecić usunięcie wad podmiotowi zewnętrznemu, a kosztem tych prac obciążyć dewelopera.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej wskazuje także, że odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne nie wpływa na bieg 120-dniowego terminu wyznaczanego deweloperowi przez nabywcę na przeniesienie własności lokalu. W konsekwencji oznacza to, że deweloper będzie miał maksymalnie 120 dni na usunięcie usterki oraz dokonanie ponownego odbioru oraz przystąpienie do aktu notarialnego sprzedaży lokalu.
Niezauważenie pewnych usterek w lokalu podczas odbioru nie przekreśla jednak naszych szans na ewentualne późniejsze roszczenia. Rękojmia (czyli odpowiedzialność sprzedającego za wady rzeczy) jest istotnym zagadnieniem, o którym należy pamiętać, nabywając nieruchomość. W przypadku, gdy nieruchomość zostanie sprzedana i posiada wadę, która zostanie wykryta przez nabywcę po nabyciu, ten może zwrócić się do dewelopera z żądaniem naprawy, obniżenia ceny mieszkania czy domu, a nawet odstąpić od umowy jeżeli wada jest istotna. Co ważne, na dochodzenie swoich praw nabywca ma 5 lat od momentu podpisania protokołu odbioru (wydania nieruchomości). Nie wszystkie usterki w zrealizowanych robotach budowlanych będą widoczne od razu, tym samym należy pamiętać o przysługujących także roszczeniach z tytułu rękojmi w okresie późniejszym.
Adw. Radosław Szczepaniak
Kontakt: Adwokat Gniezno
