Wynajem mieszkań staje się w Polsce coraz bardziej popularnym źródłem zarobku dla właściciela, a także sposobem na posiadanie mieszkania dla lokatora bez konieczności zaciągania kredytu. Problem pojawia się jednak w przypadku, gdy najemca przestaje płacić umówiony czynsz, albo nie chce się wyprowadzić z mieszkania, pomimo wygaśnięcia umowy najmu. Wtedy niezbędne mogą okazać się działania prawne i tzw. eksmisja lokatora.
Jeżeli jesteśmy właścicielami lokalu, to nie mamy uprawnień do usunięcia lokatora za pomocą przymusu. Niedopuszczalne jest zatem usunięcie lokatora lub jego rzeczy z zajmowanego lokalu na własną rękę. Za tego rodzaju zachowanie może grozić nam odpowiedzialność karna, gdyż jest to przestępstwo. W sytuacji, gdy lokator nadal mieszka pomimo wypowiedzenia umowy najmu lub wygaśnięcia umowy na skutek upływu terminu, na który umowa była zawarta, niechcianego lokatora możemy usunąć za pośrednictwem postępowania komorniczego. W celu skutecznego usunięcia niechcianego lokatora powinniśmy najpierw wytoczyć sprawę sądową o eksmisję z mieszkania. Dopiero później, jak uzyskamy prawomocny wyrok możemy skierować sprawę do komornika.
Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela jest możliwe, jeżeli najemca zalega za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Wynika to z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zaległość może obejmować również takie sytuacje, gdzie lokator przez dłuższy okres płaci tylko część należności. Ważne jest to, aby opóźnienie w płatności dotyczyło w sumie 3 pełnych okresów płatności. Następnie, przed wypowiedzeniem takiej umowy należy wezwać najemcę do dobrowolnego uregulowania czynszu i zaległych opłat pod rygorem wypowiedzenia, wyznaczając dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia. Dopiero po upływie tego terminu możemy skutecznie wypowiedzieć umowę najmu i wezwać do opuszczenia lokalu mieszkalnego.
Pozew o eksmisję składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce zamieszania pozwanego, czyli według miejsca położenia wynajmowanej nieruchomości lokalowej. Po przeprowadzeniu postępowania sąd wyda wyrok nakazujący opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu. Jeżeli lokator spełnia ustawowe przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, sąd w wyroku orzeknie w tym zakresie. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego spoczywa na gminie właściwej ze względu na położenie lokalu. Jeżeli po wydaniu prawomocnego wyroku, lokator nadal dobrowolnie nie chce opuścić lokalu, po skierowaniu sprawy do komornika podejmuje on stosowne czynności eksmisyjne.
Adw. Radosław Szczepaniak
Kontakt: Adwokat Gniezno
