W związku z wejściem w życie od 1 lipca 2022 r. nowelizacji ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) postanowiłem w ogólności przedstawić najważniejsze zmiany dotyczące zakupu lokali od deweloperów.
Po pierwsze, ustawa ma znacznie szersze zastosowanie, ponieważ jej przepisy nie są stosowane wyłącznie w odniesieniu do lokali mieszkalnych, tak jak to było dotychczas, ale również do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Dotycz to zatem m. in. garaży, komórek lokatorskich, lokali użytkowych itp. Nowe przepisy wymagają, aby również tego typu lokale były zbywane na zasadach określonych w nowej ustawie deweloperskiej.
Do nowej ustawy deweloperskiej wprowadzono także umowę rezerwacyjną. Przepisy te określają wymogi jakie tego typu umowa powinna spełniać, a w szczególności, że musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Wprowadzono również ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dotychczas deweloper mógł samodzielnie kształtować wysokość tej opłaty, która niekiedy dochodziła nawet do 10% wartości lokalu. Po wejściu w życie nowych przepisów opłata rezerwacyjna będzie mogła wynosić maksymalnie 1% ceny lokalu określonej w prospekcie informacyjnym.
Wcześniejsza ustawa deweloperska zawierała niewielką regulację dotyczącą zasad obioru lokali oraz procedury zgłaszania wad. Dlatego też, obecnie zdecydowano się sformułować szczegółowe przepisy dotyczące odbioru lokalu i zgłaszania jego wad. Wprowadzono np. nowe uprawnienia dla nabywców polegające na możliwości usunięcia wady na koszt dewelopera. Nowością jest wprowadzenie pojęcia wady istotnej i powiązanie go z uprawnieniem nabywcy do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady.
Za najważniejszą uznać należy jednak zmianę w zakresie utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Jego celem jest zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Fundusz ten być finansowany ze składek deweloperów i działać podobnie jak fundusz dotyczący organizatorów turystyki.
Większość przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej została zmieniona lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest w szczególności ochrona kupujących, a zwłaszcza ochrona jego środków finansowych wpłacanych przez potencjalnego kupującego, co bez wątpienia należy ocenić pozytywnie. Nowa ustawa weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 r.
Adw. Radosław Szczepaniak
Kontakt: Adwokat Gniezno
