Z bezumownym korzystaniem z lokalu mamy do czynienia wtedy, gdy ktoś bez tytułu prawnego (żadnej umowy) użytkuje lokal bez zgody właściciela. Wbrew pozorom sytuacje, gdy lokal mieszkalny jest zajmowany bez tytułu prawnego mają miejsce dość często.
Przykłady:
1) Jan Kowalski miał umowę najmu lokalu należącego do Stanisława Nowaka do dnia 31.12.2020 r. Od 01.01.2021 r. Jan Kowalski nadal korzysta z tego lokalu i nie chce się wyprowadzić.
2) Jan Kowalski uzyskuje informacje, że Stanisław Nowak wyjechał za granicę i pozostawił wolne mieszkanie. W związku z tym Jan Kowalski wymieniając zamki bez żadnej umowy wprowadza się do mieszkania Stanisława Kowalskiego bez jego zgody i wiedzy.
Bezumowne korzystanie może dotyczyć zarówno lokalu mieszkalnego, jak i lokalu użytkowego. Jeżeli chodzi o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, to zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, wysokość uzależniona jest od tego, czy osobie zajmującej lokal przysługuje mieszkanie socjalne, czy przyznano jej prawo do lokalu zamiennego, czy też przyznano jej prawo do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal mieszkaniowy nie przyznano prawa do lokalu socjalnego, właścicielowi przysługuje odszkodowanie za korzystanie z lokalu mieszkalnego w wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.
Podobna zasada obowiązuje, gdy podmiot zajmuje lokal użytkowy (niemieszkalny) bez żadnej umowy i z niego korzysta. W przypadku dochodzenia roszczeń odszkodowawczych za lokal mieszkalny przeciwko osobie, której nie przysługuje lokal
socjalny, lub przeciwko osobie zajmującej lokal użytkowy niezbędne jest ustalenie rzeczywistego rynkowego czynszu najmu dla tego rodzaju lokali. Konieczne jest zatem wyliczenie potencjalnego czynszu najmu i tym samym ustalenie wartości należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Jeżeli zatem właściciel lokalu chce wystąpić o zapłatę takiego odszkodowania na drogę sądową, to konieczne jest powołanie na etapie sądowym biegłego, który wyliczy jaką kwotę czynszu najmu można byłoby uzyskać, gdyby dana osoba nie zajmowała bezprawnie lokalu.
Dochodzenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu jest więc co do zasady żądaniem zapłaty określonej sumy pieniężnej, którą właściciel zarobiłby, gdyby mógł wynajmować lokal, a było to niemożliwe z uwagi na fakt, że osoba (podmiot) korzystająca z lokalu zajmowała go bezprawnie.
Roszczenie o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego jest określane jako okresowe. Dla roszczeń okresowych termin przedawnienia wynosi 3 lata i biegnie dla każdego z poszczególnych roszczeń osobno za każdy miesiąc. Oznacza to, że termin przedawnienie biegnie odrębnie za każdy naliczony miesiąc potencjalnego czynszu tytułem odszkodowania.
